Formy władania nieruchomościami

Formy władania nieruchomościami
0 votes, 0.00 avg. rating (0% score)

Formy władania nieruchomościami

Jedną z podstawowych kategorii prawnych związanych z nieruchomościami jest własność.

Własność jest to najpełniejsza władza użytkowania i dysponowania, jaką można mieć nad rzeczami, jak również sama rzecz, nad która ma się władzę. W sensie prawnym własność to: ”podstawowa forma władania dobrami przyrody. Występuje w znacznie szerszym znaczeniu konstytucyjnym i w znaczeniu cywilnym, jako prawo umożliwiające władanie, pobieranie pożytków i rozporządzanie rzeczą w granicach wyznaczonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego. Nabycie własności może być pierwotne (nacjonalizacja, zasiedzenie, zawłaszczenie rzeczy niczyjej) lub pochodne polegające na przejściu własności z poprzednika na następcę prawnego przez dziedziczenie lub wskutek zawartej umowy (sprzedaż, darowizna, zamiana).” Powyższa definicja oparta jest na pojęciu własności w prawie cywilnym.

Własność jest prawem, którego przedmiotem są rzeczy jako przedmioty materialne. Treścią tego prawa jest moc używania i korzystania z rzeczy, z wyłączeniem innych osób. Korzystanie polega na władaniu rzeczą, dokonywaniu jej zmian a nawet zniszczeniu, pobieraniu pożytków i rozporządzaniu rzeczą (przenoszenie własności, zbycie, obciążenie, zniszczenie lub porzucenie).

Tak, więc prawo własności wiąże się z tzw. „triadą uprawnień”

– rzecz musi znajdować się we władaniu, posiadaniu właściciela

– właściciel może korzystać z rzeczy (faktycznie używać rzeczy, przetwarzać pobierać pożytki)

– właściciel ma prawo rozporządzać rzeczą

Prawo własności ma charakter bezwzględny, który objawia się współistnieniem stron uprawnionej (właściciel) i obowiązanej (osoby trzecie).

Granice wykonywania prawa własności określają ustawy zasady współżycia społecznego.

Przykładem ograniczeń są ograniczenia wprowadzone przez Kodeks Cywilny:

Art. 142, dopuszczający użycie rzeczy bez zgody właściciela w sytuacji niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio osobie trzeciej lub jej dobrom osobistym

Art. 145, traktujący o służebności drogi koniecznej

Art. 147, zakazujący właścicielowi nieruchomości dokonywania robót ziemnych, które zagrażałyby nieruchomościom sąsiednim.

Współwłasność jest to wykonywanie prawa własności przez kilka osób na tej samej rzeczy.

Mamy dwa rodzaje współwłasności:

– współwłasność łączna – polega na tym, że właściciele nie maja określonych udziałów i nie mogą rozporządzać swoja częścią. Ten rodzaj współwłasności może powstać tylko z określonych stosunków prawnych (np. małżeństwo). Z chwilą ustania stosunku podstawowego, który łączy współwłaścicieli, współwłasność łączna zmienia się we współwłasność w częściach ułamkowych.

– współwłasność w częściach ułamkowych – polega na tym że każdy z współwłaścicieli ma we wspólnym prawie własności ułamkowo określony udział. Taka współwłasność może powstać przez zawarcie umowy mocą prawomocnego orzeczenia lub inny sposób. Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych właścicieli. Udział współwłaściciela stanowi odrębny przedmiot praw. Współwłaściciel może korzystać z rzeczy w sposób nie wyłączający takiego samego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. W sprawach wykraczających poza zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda pozostałych współwłaścicieli. Dopuszczalne jest również żądanie współwłaściciela wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego użytku, jeżeli pozostali współwłaściciele nie sprzeciwiają się temu.

Użytkowanie wieczyste – jest prawem rzeczowym pośrednim pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Od użytkowania (zwykłego) użytkowanie wieczyste różni się tym, że użytkownik wieczysty może korzystać i rozporządzać swoim prawem jak właściciel. Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być:

– grunty stanowiące własność SP położone poza granicami administracyjnych miast

– grunty stanowiące własność SP położone poza granicami administracyjnych miast, ale włączone do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki

– grunty będące własnością gmin i ich związków

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje jednocześnie z przeniesieniem na użytkownika wieczystego własności obiektów i budynków znajdujących się na tym gruncie. W związku z tym w umowie musi być wskazana cena ich nabycia. Użytkownikiem wieczystym mogą być osoby fizyczne i osoby prawne. Użytkowanie wieczyste ustanawia SP na okres maksymalnie 99 lat, minimalnie 40 lat. W ciągu ostatnich 5 lat trwania UW użytkownik może wystąpić o przedłużenie praw UW na dalszy taki sam okres. Podstawowym sposobem nabycia prawa UW jest umowa zawarta ze SP lub gminą o oddanie gruntu w UW. Umowa ta wymaga formy aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Możliwe jest także nabycie prawa UW w drodze tzw. uwłaszczenia uregulowanego przepisami ustawy z dnia 29 września 1990r.

 

 

About the author