Plan zarządzania nieruchomością

Plan zarządzania nieruchomością
0 votes, 0.00 avg. rating (0% score)

Plan zarządzania nieruchomością

Zarządzanie nieruchomością polega, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie i jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Jak widać, zarządzanie to nie tylko administrowanie (wykonywanie czynności związanych z bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w należytym stanie), to także samodzielne podejmowanie decyzji strategicznych lub wskazywanie ich właścicielowi. Decyzje strategiczne podejmowane przez zarządcę lub sugerowane właścicielowi powinny dotyczyć wyboru strategii zarządzania nieruchomością, zmiany funkcji nieruchomości, racjonalizacji najemców, inwestowania w nieruchomość (rozbudowa, dobudowa, przebudowa) oraz podnoszenia jej wartości.

Należy podkreślić, że zarządzanie nieruchomością musi być otwarte na warunki otoczenia, elastycznie dostosowujące się do zmian zachodzących w otoczeniu nieruchomości. Instrumentem ułatwiającym pracę zarządcy może być plan zarządzania nieruchomością.

Opracowanie planu zarządzania nieruchomością składa się z kilku etapów, ułożonych w logiczny ciąg. Konsekwentna realizacja poszczególnych kroków daje gwarancję rzetelnego i przejrzystego przygotowania tego dokumentu, w kontekście założonego celu.

Plan zarządzania powinien ujmować wszystkie możliwe do przedstawienia elementy, zgodne z określonym schematem. W przypadku, gdy nie jest to możliwe, należy w planie umieścić komentarz, jakie przesłanki uniemożliwiły dokonanie takiej analizy.

Wszelkie analizy należy przygotować pod katem dążenia do realizacji założeń postawionych przez właściciela nieruchomości. Uwaga ta dotyczy również dokumentacji dodatkowej.

Czasami okazuje się, że realizacja postawionego celu jest niemożliwa. Należy to wówczas uzasadnić oraz ewentualnie przedstawić inne koncepcje racjonalnego wykorzystania nieruchomości.

Proces opracowania planu zarządzania można podzielić na dwie fazy, składające się z kilku etapów:

Faza I – analityczna:

Gromadzenie dokumentacji i informacji.
Selekcja zebranego materiału.
Opracowanie danych prawnych, technicznych i ekonomicznych.
Rozważenie różnych wariantów działania.
Analiza zagrożeń i rozwiązań kryzysowych.
Rekomendacja wariantu do realizacji.

PODSTAWOWY PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ

Faza II – wdrożeniowa:

Wybór jednego wariantu do realizacji.
Przygotowanie harmonogramu wdrożenia planu dla wybranego wariantu.
Opracowanie planu marketingowego.
Przygotowanie harmonogramu prac inwestycyjnych i modernizacyjnych.
Opracowanie rocznego budżetu operacyjnego dla zarządcy z podziałem na miesiące, z formularzem planu i wykonania miesięcznego budżetu.

SZCZEGÓŁOWE PLANY OPERACYJNE

WDROŻENIE

Faza pierwsza kończy się opracowaniem podstawowego planu zarządzania. Jest to zbiorczy dokument, który wieńczy czynności wykonywane w poszczególnych etapach. W fazie drugiej każdy z etapów powinien zaowocować przygotowaniem odpowiedniego dokumentu, stanowiącego swego rodzaju zbiór procedur, standardów i zasad postępowania dla odrębnych dziedzin działalności, składających się na dokonywanie czynności zarządczych. Są to tak zwane szczegółowe plany operacyjne.

Do podstawowego planu zarządzania powinny być dołączone opracowania cząstkowe z fazy drugiej. Dopiero tak przygotowana dokumentacja jest pełnym planem zarządzania.

W oparciu o działania wymienione w pierwszych pięciu etapach fazy analitycznej, opracowuje się plan zarządzania. Należy w nim przedstawić czynności podejmowane w poszczególnych etapach oraz ich wyniki w planie zarządzania. Plan zarządzania powinien być klamrą spinającą zebrane dane, dokonane obliczenia i analizy. Dane dotyczące okresów ubiegłych powinny obejmować co najmniej trzy lata. Prognozę sporządza się również na co najmniej trzy lata.

Na końcu pełnego planu zarządzania powinny znajdować się odpowiednie klauzule (np. „Wykorzystanie danych zawartych w planie wymaga pisemnej zgody właściciela nieruchomości, zarządcy lub autorów planu.”).

Plan zarządzania powinien być zorientowany na rynek. W związku z tym musi obejmować elementy analizy rynkowej nieruchomości, zawierającej:

Opis stanu prawnego nieruchomości i jej przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.
Charakterystykę funkcjonalną i techniczną.
Opis sposobu użytkowania i zarządzania nieruchomością.
Wskazanie jej silnych i słabych stron.
Wnioski z dokonanej analizy rynku nieruchomości podobnych i ich konkurencyjności, z uwzględnieniem szans i zagrożeń.
Wykaz zarządców działających na rynku.

 

About the author